OPTIMISMO INJUSTIFICADO Y AUSENCIA DE INSTRUMENTOS EFICACES

Uno de los factores determinantes para adoptar la decisión de implantar una actividad económica es el precio del suelo. De hecho es la búsqueda de suelos más baratos que los centrales la que se convierte muchas veces en el motor más potente de la expansión urbana.
Conviene recordar que el Silicon Valley comenzó en los terrenos que la Universidad de Stanford puso a buen precio a disposición de sus egresados. Las ciudades no son necesariamente los lugares más propicios al florecimiento de la innovación y la creatividad industrial. Máxime cuando la escala que alcanzan hoy esas actividades las hacen relativamente independientes de la cercanía de los mercados.
Las Propuestas Estratégicas de Ciudad abundan en consideraciones en torno al tipo de actividades productivas que se supone van a demandar espacios en Madrid por el mero hecho de ser una gran ciudad y de tratarse precisamente de Madrid. Como si de algún modo las empresas de la economía avanzada fueran demandantes cautivos y solo hubiera que esperar a que se acerquen ordenadamente a pedir sitio.
Nada más alejado de la realidad, como demuestra el progresivo abandono de la ciudad de Madrid por las actividades productivas para dirigirse a municipios vecinos o más lejos, algo que el texto reconoce.
Por tanto, el Pre Avance debería entrar en la cuestión de la oferta de suelo barato o al menos a precios competitivos. Sin embargo no queda claro si las líneas de actuación propuestas se van a desarrollar en suelos públicos puestos a disposición de las empresas a precios subvencionados, como acción de fomento. O - si se trata de suelos de titularidad privada -
cuales son los mecanismos que va a prever el Plan para garantizar que su alto precio no aleje las actividades que se desea atraer.
Como alternativa a la acción positiva, el Pre Avance abunda en las ideas de flexibilidad y en cierta desregulación normativa, previendo seguramente que la abundancia de suelo disponible provocará su abaratamiento. Pero la experiencia de la burbuja inmobiliaria y de las legislaciones liberalizadoras del suelo enseñan lo contrario: en materias de suelo, la abundancia de la oferta no baja los precios. Solo lo hace la acción positiva de las administraciones o la catástrofe económica.
También, como es lógico, se alude a las necesarias inversiones públicas en transporte, comunicaciones, redes, etc. Sin aclarar cómo se va a evitar que esas inversiones públicas se vean esterilizadas o se traduzcan en una mera apropiación por las rentas del suelo de un mayor precio del mismo en vez de aumentar las ventajas competitivas de Madrid.
Otro tanto cabe decir del incentivo de las mayores edificabilidades que se ofrece; aquí también la apropiación de las rentas ha de recaer en el suelo a falta de cualquier mecanismo de control del precio final de venta del producto inmobiliario.
Finalmente se alude a la especial calidad de la urbanización de las nuevas áreas productivas y a su carácter “verde”. Se trata de incentivos reales a la implantación, útiles si se imponen con carácter normativo, pero secundarios en relación con la cuestión de los precios.
Por tanto puede decirse como resumen del apartado de Ciudad de Oportunidades Económicas que carece de instrumentos eficaces para alcanzar los objetivos que dice buscar.

Norberto Beirak, Arquitecto Colegiado Nº 4937