La Revisión del Plan General se juega su credibilidad en el Sureste.
El sureste fue el máximo exponente
de cuanto hubo de equivocado en la enloquecida persecución especulativa
inmobiliaria, a la que se sacrificaron la lógica urbana y el interés colectivo
con una privatización inaudita de los mecanismos de exigencia teórica y
proyectual.
El ámbito de Sureste ocupa una
importantísima parte de la periferia madrileña no edificada; más que toda la
almendra central, de Vallecas a Atocha. Con una extensión total de 5.863
hectáreas y una capacidad residencial prevista de 158.000 viviendas, la
Estrategia del Este se definió como la mayor área de ampliación urbana del
Municipio de Madrid.
El desarrollo del área ofrecía una
oportunidad excepcional para movilizar y materializar lo mejor del pensamiento
urbano y la arquitectura, generando un hábitat excepcional, en sí mismo y como
contribución en positivo a las áreas entorno y al municipio en su conjunto. No
fue así.
Fue una gran oportunidad perdida. Un
doble fracaso, cualitativo y cuantitativo.
-
Cualitativo,
en tanto que el hábitat resultante está muy lejos de los criterios de calidad
ambiental, eficacia de inversión, sostenibilidad, complejidad urbana y otros de
los que el Preavance se hace heraldo; y no solo de esos. Su diseño también
ignora mucho de lo que la arquitectura, la sociología, y el saber disciplinar
urbano pueden ofrecer respecto de la ordenación, el diseño urbano, el proyecto
del hábitat, y del paisaje y la construcción de la ciudad; y sobre su uso y la apropiación
colectiva de su espacio.
-
Cuantitativo,
en tanto que el sueño (o pesadilla) de un crecimiento imparable -capaz de
colonizar con decenas y decenas de miles de compradores de viviendas y un número
desmedido usuarios de otros edificios- ni estaba justificado entonces ni es
remotamente planteable hoy. Solo un imposible tsunami de dinero fácil y de
acelerado crecimiento inaudito podría haber sustentado los ritmos y cuantías de
precios, construcción y ocupación en que fundaron su presunta viabilidad urbana
y su pretendida solvencia económico financiera.
La actual crisis del mercado
inmobiliario ha paralizado los procesos que con infundado optimismo, desmedida
ambición e injustificada complacencia supervisora se iniciaron entonces; pero
no es la causa última ni la primera del actual colapso de aquellas
ordenaciones. La crisis ha acelerado y puesto blanco sobre negro los fallos y
errores de origen; pero no son su origen. Decir hoy que si las cosas hubiesen
ido como se pensó que fueran todo haría salido bien es simplista, obvio y falaz…
porque las cosas jamás habrían salido como se dijo o se quería. Sin la crisis,
el colapso podría haber sido algo menor y podría haber tardado algo más, pero
habría sido y habría llegado.
El Preavance no ignora nada de lo
que aquí se dice, pese a que lo expresa con mayor cautela o con eufemismos;
pero no aborda el tema de fondo. Y no lo hace porque al formular alternativas
da por sentado que, según él, no es posible corregir el error de origen:
demasiadas; viviendas, demasiada edificabilidad; demasiadamente poca exigencia
o control cualitativo sobre la ordenación resultante.
El Preavance se ve preso de la letra
de la normativa legal, y probablemente lo está. Pero eso no quiere decir que
esté preso de la realidad. Las normas dicen que las modificaciones o revisiones
de planeamiento que merman el aprovechamiento pueden ser causa de
indemnización. La realidad nos dice que, en este caso, no hay posibilidad de
materializar los contenidos económicos que se esperaban del aprovechamiento; y
lo que es más, también nos dicen, que si mantienen las condiciones de
urbanización, cesiones etc. lo más probable es que se obtuviesen resultados
negativos; o lo que es lo mismo, que se estuviese frente a operaciones
inviables en sus propios términos.
Al igual que cualquier otra
inversión o iniciativa, lo mismo que en que cualquier otro emprendimiento, la
actuación inmobiliaria asume riesgos y opera en lo real, para mejor o para
peor, como todos. Siendo esto así, lo real es que el campo de soluciones ha de
estar en los acuerdos o en las decisiones de planeamiento con consecuencias
asumibles. Pero el Preavance no se atreve a transitar por esos campos.
Sorprende que, precisamente porque
no lo hace, sólo se atreva a plantear tres alternativas tímidamente reformistas,
que apenas si arañan el fondo del problema.
-
Una:
mantener todo como está pero ir más despacio y más poco a poco. El Preavance
argumenta convincentemente en contra de esta opción, que sin embargo es la que
se firmó en los recientes acuerdo marco y convenios de gestión.
-
Dos:
mantener intactos los contenidos (el aprovechamiento) pero disminuir las cargas
de urbanización, ocupando y urbanizando menos suelo y haciéndolo de otro modo.
Con esto puede que ayude a resolver las cuentas, pero deja intacto el problema
de la desmesura y su dudosísima verosimilitud. Dentro de esa alternativa apunta
dos posibles opciones, no excluyentes:
-
trasvasar
edificabilidad lucrativa a manzanas dotacionales liberando suelos (¿?).
-
mantener
el aprovechamiento y el territorio ocupado, pero aumentando (aún más) el número
de viviendas y disminuyendo los usos terciarios, (aún más monocultivo
residencial).
-
Tres:
revisar la ordenación, con cambios sustantivos del modelo de ordenación -con
criterios de sostenibilidad, mayor densidad y mejor diseño- pero sin plantear
merma alguna del contenidos, e incluso contemplando que:
‘en este caso cabría también revisar
el aprovechamiento con objeto de viabilizar la propuesta’ (p 143).
Estas alternativas son, como mucho,
tímidamente reformistas: qué cambiar para que nada cambie. Ninguna de las tres
afronta o resuelve el problema de origen, demasiado terreno y demasiado
contenido; y añaden un problema nuevo, demasiado tiempo:
-
No
tiene sentido actuar como si fuese a pasar lo que no va a pasar.
-
No
tiene sentido ordenar conjunta y pormenorizadamente, un ámbito tan extenso,
cuya ocupación podrá demorar tanto; y aun lo tiene menos en las condiciones
actuales de incertidumbre y cambios.
Todo lo anterior aconseja firmemente el revisar y cambiar los tipos y
alternativas de actuación de los que hablan el Preavance y el convenio de
gestión, y proponer en su lugar tres líneas de actuación
-
Reducir
significativamente contenidos, territorio y plazos.
-
Aumentar
también significativamente calidad urbana y sostenibilidad.
-
Resolver
mediante decisiones tomadas desde la convicción y con la firmeza de la razón
(preferiblemente negociadas, en lo posible).
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