Con una extensión
total de 5.863 hectáreas y una capacidad residencial prevista de 158.000
viviendas, el ámbito de la Estrategia del Este, se definió como la mayor área
de ampliación urbana del Municipio de Madrid. Ocupa una importantísima parte de
la periferia madrileña no edificada; más que toda la almendra central, de
Vallecas a Atocha.
Estrategia
del Este: ámbitos de planeamiento
Si se cumplieran sus previsiones,
podría acoger del orden de 450.000 personas, casi el 14% de la población actual
en el municipio. Las actuales proyecciones de población,
y los datos de número de viviendas, implican un aumento en Madrid del orden de
9.000 viviendas año. Harían falta 20 años para ocupar todo el
ámbito.
La densidad media es baja. En los
distintos ámbitos residenciales del Este, la densidad tipo oscila entorno de
las 30 viviendas hectárea, la mitad e incluso la tercera parte de la que
se da en zonas consolidas del continuo urbano madrileño.
Pese a su tamaño cada uno de los
sectores era un ámbito de actuación única, lo cual suponía: la obligación de:
gestión única; proyectos de ordenación y urbanización unitarios; y ejecución
previa y completa de toda las obras de urbanización, lo que a su vez implicaba
que antes de comenzar la construcción de las viviendas habría que llevar a cabo
fortísimas inversiones. Lo ejecutado dista mucho de lo previsto. El
siguiente cuadro muestra sintéticamente su extensión, contenidos y grado de
urbanización.
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ámbito
|
sup m2
|
viv
|
viv/ha
|
grado de urbanización
|
La Dehesa
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APR.19.04
|
756.000
|
0
|
0
|
urbanizado
|
Nueva Centralidad del Este
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UNP 4.03
|
5.730.000
|
12.000
|
21
|
---
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Ensanche de Vallecas
|
UZP. 1.03
|
7.360.000
|
28.000
|
38
|
urban. y edific. en parte
|
La Atalayuela
|
UZP.1.04
|
1.705.300
|
0
|
0
|
urbanizado
|
Los Cerros
|
UZP.2,02
|
4.620.000
|
14.300
|
31
|
plan parcial (en tramites)
|
El Cañaveral
|
UZP.2.01
|
5.373.000
|
14.200
|
26
|
urbanizado
|
Los Ahijones
|
UZP.2.03
|
5.684.500
|
16.800
|
30
|
algo de mov tierras
|
Los Berrocales
|
UZP.2.04
|
8.270.000
|
22.000
|
27
|
mov. tierras
|
Valdecarros
|
UZP.3.01
|
19.135.300
|
51.000
|
27
|
|
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58.634.100
|
158.300
|
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La
ordenación pormenorizada del ámbito del Este se produce por yuxtaposición de
una serie de planes parciales, uno por ámbito, articulados entre sí por un
primer mallado de grandes infraestructuras viarias, complementado por un eje
longitudinal intermedio, que en forma de gran calle o avenida, iría surgiendo
por segmentos a medida que fuesen desarrollándose los sectores; sólo tendría
continuidad cuando todos los segmentos estuviesen terminados.
La
ordenación del conjunto genera un paisaje dominante y homogéneo de rasgos muy
acusados:
-
Por
las razones que sea -que desconocemos pero que podríamos imaginar- la
ordenación apuesta por un tejido urbano formal mayoritariamente basado en una
red viaria mallada, muy jerarquizada, de calles y bulevares y de avenidas.
-
Predominio
casi excluyente de edificación colectiva en manzanas entorno a patios centrales
con construcción alineada a calle; complementado por algunas áreas de
edificación unifamiliar en hilera y, ocasionalmente, algunas manzanas con
esquemas de ordenación algo distintos (bloques).
-
Centrifugación,
hacia los bordes exteriores, de espacios libres muy extensos que aíslan y
separan cada actuación de las
colindantes y del límite del término municipal, y los alejan del centro de
gravedad de las áreas de vivienda.
-
Localización
de equipamientos y espacios libres locales mediante vaciamiento por sustitución
de uso, de algunas manzanas.
El distinto grado de ejecución y
ocupación de los sectores, y de las grandes infraestructuras, establecen
condicionantes de partida.:
-
La
ejecución de lo planificado se asignó a la iniciativa privada organizada en
Juntas de Compensación - una por ámbito- que, para su financiación han
recurrido, en distintos grados, a la venta anticipada a promotores de los
solares y/o derechos de edificación definidos en los correspondientes proyectos
de compensación.
-
Parte
de esos promotores, en ocasiones cooperativas de vivienda, iniciaron la
comercialización o venta de viviendas, de tal manera que -en la actualidad y aun sin disponer de información
detallada- pueden estimarse en miles las familias o personas con algún tipo
de derechos o desembolsos en viviendas no iniciadas tanto en los sectores ya
urbanizados como en los no urbanizados.
-
En
los ámbitos urbanizados donde aun no ha
comenzado la edificación, las inversiones realizadas en viario e
infraestructuras implican grandes cuantías de capital fijo instalado, aparentemente
sobre dimensionado y con importantes costes de repercusión por vivienda.
-
Tanto
en ellos como los que tienen algún grado de movimientos de tierras u otras
actuaciones, se ha transformado y condicionado el medio natural pre-existente
estableciendo nuevas condiciones de partida para posibles revisiones de lo
previamente planificado.
-
Prácticamente
toda la gran infraestructura viaria relacionada con el ámbito está construida,
incluidos nudos de acceso a sectores aun no iniciados.
-
El
sistema previsto para acceso por red de metro a los distintos ámbitos consiste
en una serie de nuevas líneas o bifurcación de líneas existentes -prácticamente
una por ámbito. Sólo está ejecutada y operativa la línea al Ensanche de
Vallecas.
-
También
incluye una línea transversal, no ejecutada, de enlace entre todos los ámbitos.
-
En
los ámbitos donde no han comenzado obra alguna, no hay más condicionantes que
los económico-jurídico-administrativos, en lo que fueran aplicables tras el
acuerdo marco suscrito por Ayuntamiento con distintas juntas de compensación y
la adenda al mismo de 1 de abril de 2011.
Observaciones
sobre el planeamiento vigente
Surgen, básicamente, como respuesta
o toma de posición respecto del ordenamiento
vigente.
-
El
desarrollo del área ofrecía una oportunidad excepcional para movilizar y
materializar lo mejor del pensamiento urbano y la arquitectura, generando un
hábitat excepcional, en sí mismo, y como contribución en positivo a las áreas
entorno y al municipio en su conjunto.
-
La
baja densidad media implica dudosa sostenibilidad, altos costes de urbanización
y mantenimiento y, como veremos, dudosa calidad urbana.
-
No
tiene sentido trazar la ordenación conjunta y pormenorizada de un ámbito tan
extenso, cuya ocupación podrá demorar tanto; y aun lo tiene menos en las
condiciones actuales de incertidumbre y cambios.
-
La
prevalencia de la manzana, y su rigor formalista dificulta la libertad y
calidad proyectual, como demuestra el hecho de que en sus iniciativas, la
Empresa Municipal de la Vivienda haya permitido otros modos de ocupación y
ordenación de las manzanas.
-
El
troceo por manzanas parece obedecer más a razones de conveniencia inmobiliaria
(facilidad de sub parcelación y comercialización de solares) que a razones de
calidad y diseño del medio ambiente urbanos y el hábitat contemporáneos.
-
La
escena urbana está dominada por la extrema y ubicua presencia formal de un
viario retórico hipertrofiado, con secciones de excepcional amplitud, profusión
de rotondas y ejes-bulevares formalistas, y cierres en ‘exedra’ concebidos como
grandes remates, convexos hacia el exterior, que refuerzan la autonomía de cada
pieza.
-
La
desproporción entre edificación y superficie destinada a viario, unida la
practica total ausencia de alineaciones
o enclaves de actividad no residencial ‘a pie de calle’ genera una inevitable
imagen de ‘escena urbana vacía’; de difícil uso y costosísimo mantenimiento.
-
El
más que aparente ensimismamiento de las distintas piezas, unido al modo de
tratamiento de sus remates hacia el este, produce una anti-imagen de borde de
ciudad.
-
El
modo como se han dimensionado y localizado algunos equipamientos y espacios
libres locales, por sustitución o supresión del contenido residencial de las
manzanas, distorsiona la continuidad del tejido y la pretendida imagen de
‘calle’.
-
El
modo de agrupación de manzanas contradice, en muchas ocasiones, su carácter y
vocación de generar un tejido continuo, organizándose por el contrario en
‘desfiles de alineaciones’ a lo largo de los viarios principales, buscando
rasgos simbólicos propios de ‘la gran ciudad’.
-
Operar
en unidades de ejecución tan desmesuradas es más que dudoso para la calidad del
proyecto, es negativo para el resultado urbano, y es un despropósito en
términos de inversión congelada y plazos de ejecución.
-
Plantear
ordenaciones pormenorizadas de tan baja densidad relativa es un mal uso del
territorio y sus infraestructuras y va en contra de cualquier argumento de
sostenibilidad económica y medio ambiental.
-
Recurrir
con carácter general a un modelo de edificación homogéneo de manzana cerrada
limita extraordinariamente la capacidad de proyecto, sustituyéndola por un
acrítico y fácil remedo de modelos pretéritos.
-
El
haber definido unidades de ejecución enormes, con ordenación unitaria y
estándares de cesión elevados ha conducido a un modelo descoyuntado de espacios
libres periféricos muy extensos, poco accesibles y sin relación directa o
próxima con el conjunto de las viviendas.
-
Igualmente
ha llevado a un modelo de asignación de terrenos dotacionales por manzanas
completas, en régimen de uso único, todo o nada, con efectos negativos,
demoledores, sobre la escena urbana.
Adicionalmente, como comentario
sobre el pasado y de cara al futuro:
-
La
calidad del espacio, la forma y el medio ambiente urbano es un factor de
bienestar individual y colectivo, es un bien público que se debe promover y
reforzar desde las instituciones. Ámbitos y programas como el del Este
madrileño brindan una plataforma excepcional de investigación, participación y
propuesta contemporánea y transformadora sobre vivienda, ciudad y hábitat.
-
Con
el desarrollo de las previsiones de ordenación y gestión, el Ayuntamiento
pasará a ser uno de los principales propietarios (si no el principal), y a
tener responsabilidad plena en gastos de mantenimiento y reparación. Dispondrá
de una cantidad muy significativa de aprovechamiento y de grandes superficies
de suelo destinado a espacios libres, dotaciones, viario e infraestructuras de
servicio cuyo mantenimiento habrá de sufragar.
-
Por
ambos motivos, el ayuntamiento no puede mantenerse al margen del control
directo y activo de los resultados, ni debe delegar la ordenación en terceros
elegidos por los propietarios de suelo; por el contrario debe garantizar
procedimientos de transparencia y búsqueda de la excelencia, tal como la ley
obliga para todo aquello que ayuntamiento adquiere o contrata.
Respecto del contenido:
-
Reducir
los contenidos y el horizonte temporal para los que se aborda la ordenación
pormenorizada; llevando a del orden de la mitad la capacidad agregada de
acogida :a unas 80.000 viviendas, incluyendo las ya realizadas en el Ensanche
de Vallecas.
Respecto de la ordenación:
-
Con
carácter general, aumentar la intensidad de uso de las infraestructuras
ejecutadas y de los solares y terrenos ya urbanizados; elevar la densidad media
(¿a del orden de 50 viviendas por hectárea?; Salvo en el caso de El Cañaveral,
donde bajaría algo, habida cuenta de sus previsiones para usos de actividades
productivas).
-
En
el Ensanche de Vallecas; aumentar la densidad de ocupación mediante inserciones
o cambio de ordenanzas en parcelas no ocupadas, y aumento del contenido
edificado de las áreas ya urbanizadas.
-
Mejorar
la calidad urbana facilitando la implantación de actividades y servicios
locales, de edificios de usos mixtos; y de dotaciones de uso múltiple.
-
Reordenar
el sistema de espacios libres, para
conseguir un sistema más coherente de trayectos, enclaves y espacios mejor
integrados en el hábitat cotidiano; mejorar apariencia y uso no vehicular del
viario, especialmente el de carácter local.
-
Resolver
las condiciones de borde, evitando la apariencia permanente de obra inconclusa.
-
Mantener
como reserva a futuro todos los terrenos que aun no se pretenda ocupar; y
restaurar su calidad medio ambiental teniendo en cuenta, a efectos de
tratamiento, su estado actual y las alteraciones producidas por movimientos de
tierras u otras actuaciones interrumpidas.
-
Atender,
los derechos de quienes ya han adquirido o iniciado la adquisición de propiedad
sobre viviendas o locales; en el mismo sector si se mantiene su desarrollo, o
en su proximidad si no.
-
Habiéndose
evaporado la burbuja de expectativas inmobiliarias hipertrofiadas, analizar la
conveniencia de negociación, sobre sectores o partes de sectores aun o urbanizados, para la adquisición
pública de los suelos de reserva que no se prevea desarrollar en el período de
vigencia de la futura ordenación (¿Banco Malo?).
Bernardo Ynzenga Acha
Área de Gobierno de Hacienda y Administración Pública.
Dirección General de Estadística. Padrón Municipal de Habitantes Instituto de
Estadística de la Comunidad de Madrid. "Población estimada a 1 de enero de
cada año (2010 - 2020) …. Base 2009".
Idem: Edificación y vivienda. censo de viviendas
2001; Viviendas familiares principales
por distritos y secciones según tipo de la vivienda.
Utilizando valores anuales medios: Incremento anual de
población 24.879, tamaño familiar medio, 2,76; viviendas año, 9.014.
Ayuntamiento de Madrid. Área de gobierno de urbanismo
y vivienda. Departamento de información geográfica. Seguimiento de la gestión en los nuevos desarrollos urbanos; situación
a 30 de abril de 2012.
La obligación de una sola unidad de ejecución por cada
ámbito se relajo para el Ensanche de Vallecas. El Ayuntamiento se ha
comprometido a hacer lo mismo en las demás. Ver: “Addenda al acuerdo marco suscrito el 1 de abril de 2011 por la que se
establece el nuevo modelo de desarrollo territorial de todos los ámbitos de
suelo urbanizable programado que constituyen
la denominada estrategia de “desarrollo del este” del Plan General de
Madrid de 1997”.
Manzanas entorno al núcleo central de El Cañaveral.
