Crisis Hipotecaria y Plan Urbanístico

En el corazón del colapso, protagonizando la crisis hipotecaria, bancaria y financiera global, emergida en 2007, en omnipresente actualidad, que, siete años después, aún sufrimos por dejar atrás, el sector inmobiliario, y sus precios, los precios de la vivienda, ficcionados en inflación perpetua, sustentados en ilusionistas planes urbanísticos, impostados de apariencia técnica y conformidad pública.

Quiera que se mida por su profundidad, alcance, duración, recesión, daños, efectos perdurables o dificultades de recuperación, la crisis hipotecaria de 2007 es la financiera mas grave, en 80 años, desde la Gran Depresión de 1929, divisoria del curso de la económica mundial, redefinidora de la política y economía para la próxima generación. La sincronía de los colapsos en el sector inmobiliario y del empleo, carece de precedentes desde la Gran Depresión.

Tan determinante, prolongado y perdurable acontecimiento no puede ser tenido por un leve e irrelevante episodio pasajero de atonía inmobiliaria, ajeno y sin consecuencia alguna en la ordenación urbanística general, ni en el futuro urbano de la capital de uno de los estados de economía más vulnerable, y dañada por la crisis.

El análisis retrospectivo de las crisis bancarias, ha mostrado, el precio de la vivienda, entre los indicadores tempranos de alarma más confiables, y el que produce un menor número de falsas alarmas. La información sobre el sector inmobiliario, componente crítico de muchas burbujas y episodios de exceso de apalancamiento, ha permanecido, sin embargo, ausente de la literatura sobre indicadores de alerta, hasta caer en la crisis de 2007.

La crisis emergida en septiembre de 2007, que no encontró general aceptación de su alcance sistémico hasta mayo de 2010, daría las primeras manifestaciones esperables de su aún incierta estabilización, o recuperación, para España, en el presente 2014, con aún impronosticable evolución hacia el estancamiento, la recaída o la sostenida recuperación, por periodos e intensidades inevaluables, que el Avance sitúa, sin embargo, en exclusiva, y como único escenario posible, en el crecimiento sostenido e interrumpido de un PIB, creador de empleo, sustentador de migración económica, durante los tres quinquenios consecutivos, 2016-2031, a los que se dedica. En las crisis globales, la dependencia de la evolución general hace mucho más difícil e impronosticable para los estados escapar de la recesión postcrisis.

Mientras que las contracciones económicas ocasionadas por las crisis bancarias se encuentran abundantemente analizadas y tratadas, no ocurre lo mismo con sus efectos sobre el sector inmobiliario, la deuda o las finanzas públicas, o sobre el crecimiento económico que siga a la crisis.

La recuperación que se atisba, con insoportable tasa de paro, sin empleo, sin consumo, con salarios devaluados e inflación congelada, o en deflación, con la inversión estancada y con el mayor déficit no sólo de la Eurozona sino de todos los países desarrollados, sobre todo en 2015 que seguirá en el 6,5% del PIB, como la que anticipa la Comisión, sigue haciendo a la economía española muy vulnerable a recaídas. Si la Comisión volviera a ponerse firme con el déficit y obligara a cumplir el objetivo del 4,5% en 2015, supondría un ajuste adicional superior al 1% del PIB. Si eso sucede el PIB se estancaría y volveríamos a destruir empleo neto y a aumentar la tasa de paro.

Entre las razones por las que las grandes crisis bancarias se prolongan mayor tiempo están las de su vinculación a los largos ciclos inmobiliarios, refractarios al ajuste y propensos a la demora, a diferencia de los derrumbes puros de los mercados de acciones. Los colapsos inmobiliarios causan daños  de elevada consideración en las economías, incluso en ausencia de hundimientos bancarios.

La resistencia de los responsables de política económica a aceptar que las crisis bancarias son acontecimientos tendentes a la larga duración, y propensos a prolongarse, y su demora en aceptar el problema las alarga. El colapso de los canales de crédito afecta más a deudores pequeños y medianos que padecen la recesión más hondamente. Los colapsos de los sistemas bancarios acaban por tener enormes consecuencias sobre las trayectorias de crecimiento.

De las 18 crisis financieras bancarias, posteriores a la WWII-1945, 5 de ellas son consideradas profundas, desestabilizadoras o sistémicas, entre las que se cuentan la española de 1977, la de los pactos de la Moncloa, y las tres nórdicas, siendo la de Japón, la de la década perdida, de 1992, la más grave, anterior a la mas grave de todas, la única de sincronía global, la 2ª gran contracción transnacional, la de 2007, de daño superior, incluso, a la 1ª gran contracción, la de 1930, la gran depresión, tras la que los países afectados tardaron más de 10 años en promedio, en recuperar el PIB real, per cápita, anterior a la crisis.

Todas ellas han tenido un impacto profundo y duradero en el precio de los activos, la producción y el empleo, con aumentos del desempleo y caídas del precio de la vivienda por más de cinco años, de medía, e incrementos de la deuda pública. Las crisis bancarias son de larga duración con repercusiones prolongadas para los mercados de activos, los precios inmobiliarios y de la vivienda y la economía real, con un profundo efecto negativo sobre el ingreso público.

En los preludios de las crisis bancarias no faltan los incrementos sostenidos de los flujos de capital. Un factor común a tan diversas crisis es el exceso de acumulación de deuda, privada y pública, que se traduce en crecimiento económico aparente, vulnerable, o volátil,  comprometiendo la estabilidad, y arriesgando el daño estructural.

Los tiempos de auge y formación de burbujas son pródigos en esfuerzos de los responsables económicos para desentenderse de la, para las familias alarmante, explosiva y volátil evolución al alza de los precios de la vivienda, cada vez mas alejada de las rentas familiares, disociación que justificaron con loas al mercado, y a las innovaciones y madurez financieras, abandonando y renunciando a la empírica comprensión, de sus orígenes y consecuencias, excusando su intervención, y exaltando la desregulación que las alimentó.

La contumacia de gobiernos e inversionistas, optando una y otra vez por la ceguera ante estas tan constatables realidades, eludiendo su investigación y consintiendo o desencadenando episodios de exaltación y euforia, de irracional exuberancia, sostenidos hasta el colapso, han venido siendo la constante.

Por increíble que resulte, no existía ni un solo organismo internacional que proporcionase información, sobre deuda pública interna y precio de la vivienda, ni países miembros que promovieran o presionasen para que las actuales agencias lo hiciesen.

Las dificultades de analistas e investigadores, para obtener información histórica sobre el precio de la vivienda, crítica para evaluar el episodio reciente, ha sido máxima. Cuando la recopilación y la monitorización de la información sobre deuda pública interna y precio de la vivienda, disponibles, se ha llevado a cabo, la evolución del precio de la vivienda muestra una evidente relevancia para anticipar y prevenir contextos potencialmente propicios o favorables a la crisis bancaria.

Indicadores primarios como la inflación de activos, precios de la vivienda, apalancamiento de hogares, descensos de producción o déficits de balanza comercial, se han mostrado, tras su análisis, confiables alertas de riesgo de colapso, o turbulencias.

La participación y cooperación necesarias del urbanismo en estos procesos es igualmente tan elocuente como necesitada de corrección, contrición, rectificación y revisión.

A los cada vez más significativos, abundantes y plurales esfuerzos por acumular y disponer de información, y hacer el seguimiento a los precios inmobiliarios y de la vivienda y su evolución, en relación con el empleo, las rentas familiares, el PIB, y el crecimiento demográfico y urbano, con los que se ha reaccionado a la crisis, para su prevención, no se ha sumado, aún el urbanismo institucional, que, en dramático contraste, aún se propone revalidar, perseverar y prolongar situaciones previas al colapso, las que lo hicieron posible y alentaron. Tal sería el caso de la Revisión en Avance, de la Ordenación Urbanística del municipio de Madrid, el mayor municipio urbano.

Serafín Sardina Vázquez. Arquitecto COAM 7538

Febrero 2014 

Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid 1997. Sugerencias al Avance 2014

• El Avance define los usos dotacionales públicos como aquellos que se desarrollan en suelos de titularidad pública y que entre otros se destinan a equipamientos y servicios urbanos dirigidos a la satisfacción de necesidades colectivas de la población.

En concreto define el uso de equipamiento social, como aquel que asegura la satisfacción de las necesidades colectivas de los ciudadanos, en materia educativa, cultural, sanitaria, asistencial, deportiva, recreativa, administrativa, servicios públicos y demás usos de interés social.

Después define el uso de actividad complementaria colectiva como aquel que, desde el carácter privado, complementa y mejora la satisfacción de las necesidades colectivas de los ciudadanos, en materia educativa, cultural, sanitaria, asistencial, religiosa o deportiva, entre otras.

En el avance parece eliminarse la categoría de equipamiento privado, pues se establece el uso de Dotación Pública, pero las que anteriormente se denominaban dotaciones privadas ahora se incluyen en Actividades Complementarias Colectivas.

El problema con ello es que pudiera haber confusión para diferenciar a ciertas actividades privadas que en realidad son concertadas con la administración pública, y que realmente no son meras actividades lucrativas, sino que corresponden al cumplimiento, junto con la administración pública, de la satisfacción de las necesidades básicas de la población, por parte de entidades privadas.

Por ejemplo, no es lo mismo una clínica dental privada, que un hospital público administrado por una entidad privada, algo que está sucediendo cada vez más. Igual pasaría con los colegios privados y los concertados.

También es inadecuada esta clasificación dentro de usos lucrativos, para ciertos usos que se desarrollan por entidades privadas, pero que sirven para la dotación de servicios sociales y asistenciales, así como que el uso religioso, pues no se brindan bajo contraprestación económica, es decir, no corresponde con un uso lucrativo.

En definitiva parece inadecuado que determinadas actividades que constituyen equipamientos necesarios para la población, pudieran quedar fuera de la clasificación de Dotación, tan sólo por ser de titularidad privada.

• El Uso Religioso, desarrollado en suelo privado se incluye dentro de las actividades complementarias colectivas, definidas estas como usos privados lucrativos.

No nos parece adecuada esta clasificación del uso religioso, dada su singularidad, pues no es una actividad lucrativa, sino el ejercicio de un Derecho Fundamental, que está protegido, entre otros, por ley en Artículo 16 de la Constitución, la Ley Orgánica 7/1980, de 5 de julio, de Libertad Religiosa, y los Acuerdos de la FEREDE con el Estado.

La práctica del culto religioso tiene que ver con la dimensión colectiva del derecho, dimensión que es imprescindible para que la libertad religiosa exista realmente y en toda su plenitud. Esta vertiente colectiva se explicita en el artículo segundo de la Ley Orgánica de Libertad Religiosa como el “derecho de las Iglesias, Confesiones y Comunidades religiosas a establecer lugares de culto o de reunión con fines religiosos”.

Por ello es necesario comprender la actividad religiosa como un equipamiento privado, tendente a garantizar a los ciudadanos el ejercicio de su derecho a la libertad de culto.

Todas las demás actividades que se incluyen en la tipología de Actividad Complementaria Colectiva (excepto la asistencial o social), se realizan mediante una contraprestación económica del usuario, pero no es el caso de la actividad religiosa, que es la expresión colectiva de la fe, y el desarrollo de ritos religiosos de oración, alabanza, enseñanza de las Escrituras y ejercicio del ministerio.

Por ello, parece que el uso religioso,  y las actividades gratuitas de prestación de servicios asistenciales y sociales (que son en muchas ocasiones brindados por las propias entidades religiosas), deberían estar clasificadas de forma diferenciada a las otras actividades complementarias comunitarias que contribuyen a la satisfacción de las necesidades de la población en materia de educación, sanidad, etc, pero se realizan con carácter lucrativo.

• El ejercicio del derecho fundamental de libertad religiosa en su esfera colectiva tiene unos límites que vienen claramente definidos en la Ley Orgánica de Libertad Religiosa, que establece en su artículo tercero que “el ejercicio de los derechos dimanantes de la Libertad Religiosa y de Culto tiene como único límite la protección del derecho de los demás al ejercicio de sus libertades públicas y derechos fundamentales, así como la salvaguardia de la seguridad, de la salud y de la moralidad pública, elementos constitutivos del orden público protegido por la Ley en el ámbito de una sociedad democrática”.

Por ello, el uso religioso no debería ser prohibido en ningún caso, y tan sólo condicionado al cumplimiento de las condiciones técnicas de salubridad, seguridad e higiene, en función del tamaño del local, las condiciones acústicas, y el aforo.

El uso religioso debería ser autorizado dentro del uso Residencial, Mixto y de Actividad económica, en todos sus grados. Las características del uso religioso en sus diferentes tamaños es compatible con los diferentes tipos de asentamiento residencial, y edificios comerciales, industriales, etc.

El uso Religioso (y también las actividades complementarias comunitarias) podría incluirse como uso autorizado en la misma forma en que se establecen porcentajes máximos entre los usos residencial y actividad económica, con una matriz en función del tipo de uso global, y del tipo de establecimiento (según su tamaño).

• Clasificar los usos admisibles sujetos a control de concurrencia, en función de su superficie o aforo, de forma que no se clasifique como tal, sólo por el destino al que se dedicará el establecimiento, sino en función de la propia concurrencia de personas prevista.

En este sentido, se sugiere el establecer diferentes grados o tipo de actividades complementarias colectivas, en función de su tamaño, superficie y/o de su aforo, de forma similar al que se propone en el Avance para las actividades económicas.

De la misma manera se puede establecer una clasificación para los locales de culto religioso, ya que puede haber un amplio abanico de situaciones, desde una sala de oración de 30 m2, hasta un gran auditorio para más de 2.000 personas.

Esta clasificación podría tener en cuenta las superficies a partir de las cuales se requiere la aplicación de diferentes exigencias de protección de incendios, u otras; por ejemplo:

Menor de 100 m2

Hasta 250 m2

Hasta 500 m2

Hasta 1.000 m2

Hasta 2.000 m2

De esta manera, una actividad complementaria colectiva que se desarrolle en un local de menos de 100 m2, o incluso hasta 250 m2 puede ser uso autorizado sin mayor problema en cualquier situación. Con otros tamaños la Normativa Técnica incluye exigencias de incorporación de nuevos sistemas de protección contra incendios, detección y alarma, etc. Para establecimientos de mayor superficie, es lógico que se establezcan ciertos controles.

Los aforos determinarían la posibilidad de ubicación de una actividad en un determinado establecimiento, por la necesidad de cumplir con la normativa de evacuación de incendios.

• Igualmente, el control de movilidad debería fijarse en función del aforo, más que por el uso concreto, y ser el mismo en las diferentes actividades, como las económicas y las otras complementarias, para no caer en discriminación por el tipo de uso, sino dar cabida a las múltiples expresiones de la sociedad actual.

 Miguel Zumárraga Herrero. Arquitecto Colegiado C.O.A.M. 12.611

Normas Urbanísticas. Mejoras en la Calidad de la Regulación

La atribulada “Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible”, dedica completo, a la “Mejora de la calidad de la regulación”, el 1º de sus capítulos, del 1º de sus Títulos, el que abre la Ley, el destinado a la mejora del entorno económico. De esta disposición, aún hoy vigente, a cuyos útiles y acertados contenidos nos remitimos, habríamos de tomar buena parte de las sugerencias que nos suscita el avance conocido, por el alcance de las alteraciones, formales y de articulación de las regulaciones urbanísticas municipales, que la revisión de la ordenación general en curso, se propone efectuar, afirmando y presumiendo, más que justificando, los beneficios de tan elevado y extenso número de cambios como se propone introducir, frente a las virtudes de los bagajes asentados y contrastados, la estabilidad, predecibilidad, continuidad y constancia de los marcos normativos. Sirva como ilustración y ejemplo el primero de sus párrafos.

Artículo 4. Principios de buena regulación aplicables a las iniciativas normativas de las Administraciones Públicas

1. En el ejercicio de la iniciativa normativa, el conjunto de las Administraciones Públicas actuará de acuerdo con los principios de necesidad, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia, accesibilidad, simplicidad y eficacia. En la iniciativa normativa quedará suficientemente justificada la adecuación a dichos principios.

Estabilidad

La forma, estructura, articulación, léxicos y contenidos de la norma de 1997 a revisar, que prolongan, en una trayectoria estable, cercana a los 30 años, la de 1985, que es su fuente y antecedente, han sido modelo, y objeto de emulación, guía y copia literal, por multitud de regulaciones municipales, generales  y pormenorizadas.

Las antecedentes municipales, consolidadas por las prácticas válidas de años de aplicación, y las disposiciones estatales y autonómicas han de ser fuentes léxicas a respetar, aplicar, extender, consolidar y estabilizar.

        

Estrés Normativo

La profusión de regulaciones, códigos y normativas, y la intensidad y frecuencia de sus renovaciones y actualizaciones, incluso con innecesarias novaciones terminológicas, vienen elevando los esfuerzos para su conocimiento y los riesgos de su desconocimiento, sometiendo a usuarios, ciudadanos y profesionales, a un estrés de utilización que habría de encontrarse contundentemente compensado por los beneficios que los cambios incorporen, y la potencia de las herramientas de consulta.

Formatos Digitales y Telemáticos

La edición de normas que presente el Avance, en 2013, cabe esperarla en formatos de “texto digital”, hipertexto y multidocumento, con sus potenciales, más o menos aplicados o desarrollados.

Incluso para las vigentes que se revisan, los años de vigencia que resten y los posteriores de vigencia en ámbitos incorporados y como antecedentes, merecen disponer de una auténtica edición de texto digital. Es verdaderamente barato y extremadamente eficiente y competitivo.

Los indexados de búsqueda, sumarios de acceso, accesos temáticos, marcadores y localizadores, tesauros, y motores y herramientas avanzadas de búsqueda, son ya, inexcusables, en un texto de consulta, y de continua y amplia utilización generalizada.

Directrices de técnica Normativa. Calidad y Eficiencia de la Norma.

La extensión de la regulación general, se queda minúscula cuando consideramos el conjunto de los antecedentes y las regulaciones pormenorizadas a las que dan lugar los desarrollos de los Planes y sus modificaciones, en un territorio de la extensión de Madrid.

Los beneficios de la calidad y eficiencia de la norma, vienen impulsando la promulgación de “Directrices de Técnica Normativa”, de composición, forma y estructura de la norma, con manifiestos resultados positivos, plenamente aplicables a la elaboración de regulaciones pormenorizadas, Directrices que la regulación general habría de incorporar, para asegurar un sistema integrado  promoviendo su calidad.

Léxico y Glosarios

Los catálogos de términos que fijan las acepciones técnicas utilizadas en la regulación, se encuentra hoy incorporados al articulado de preceptos y confundido con estos.

Siendo los glosarios elementos primarios e instrumentales, preparatorios  de las efectivas regulaciones, la tendencia, hoy mas generalizada, en las codificaciones técnicas, es la de separarlos, sin pérdida de su condición de regulación, como apéndices, diferenciados de los contenidos propiamente reguladores.

El alcance de la reordenación de articulado y contenidos, que se propone, es tal, que hace también oportuno, llevar a efecto esta diferenciación, que facilita, además, la constancia, mantenimiento y aplicación, del léxico en la pormenorización y desarrollo.

La unidad de léxico y constancia terminológica de la ordenación general con sus desarrollos y pormenorizaciones debe quedar garantizada mediante la prohibición expresa de utilización de términos o acepciones distintos o con distinto significado al establecido.

La “Obligación” de los instrumentos de pormenorización y desarrollo, de glosar todos los términos, expresiones y acepciones mediante los que se expresen las regulaciones que adopten, no contenidos en el RAE, ni en las normas generales, habría de hacerse estructurante.

Registro/Inventario de Ordenanzas. Art  66 9/2001

La desagregación y disgregación que se anuncian, hacen aún más perentoria la necesaria constitución de un registro digital e inventario formal, permanente y reglado, con acceso telemático, como herramienta de certeza, consulta y acceso, con identificación, al menos, de las que contengan prescripciones para los instrumentos de desarrollo y autorizaciones de edificación, o utilización del suelo.

Exigencia de Textos Refundidos. Art 67.3 9/2001

Debería hacerse efectiva mediante regulación positiva.

Base de Datos de Regulaciones Urbanísticas Municipales

Aspiración de mínimos en sociedad de la información avanzada 1º ¼ siglo XXI. Sin llegar aquí a detallar, las pérdidas de sistematicidad ya manifestadas, o los ejemplos de las faltas de constancia, o continuidad, articuladoras y terminológicas, las carencias de actualización o las completamente innecesarias, incluso equivocas, alteraciones y novaciones léxicas, e incluso de contradictoria o ambiguadora aplicación, que ya aparecen en el breve texto del Avance, baste con sugerir la importancia de dotarse de instrumentos de naturalezas análogas a las funciones de las comisiones de interpretación, de actuación preventiva y chequeo de calidad del proyecto que se elabore, y actividad participativa previa a su inicial aprobación.

Sugerencias al AVANCE RPG97

Elevar la disponibilidad, accesibilidad, seguridad, estabilidad y congruencia de los textos, y Limitar las incertidumbres e inversiones de tiempo requeridas para acceder, conocer e interpretar lo regulado.

Entre el avance de regulaciones, ahora en información pública, y la elaboración del texto que se proyecte someter a aprobación inicial del municipio, sugerimos que se interpongan, procesos más intensos de participación pública técnica especializada con los agentes mas profesionalizados en la aplicación y control de las materias por regular, que permitan exponer anticipadamente la novedad, testando y contrastando, de modo efectivo,  las mejoras y cualidades a incorporar a la norma, y en dialogo con su redactores, depurar sus eventuales, incidentales, o posibles ambigüedades, desajustes, dudas o lagunas interpretativas, que su novedad pudiera suscitar.

Serafín Sardina Vázquez. Arquitecto COAM 7538

Febrero 2014

Sostenibilidades Económicas

El sometimiento de la ordenación urbanística al principio de “desarrollo sostenible”, dejó de ser opcional, desde que se encuentra constituido en determinación legal básica del estado –art:2º TRLS 2/2008-, y por tanto, “estructurante” y de “modelo”, de la ordenación, y, así mismo, en determinación legal autonómica, -art:3º.2.b) LSCM 9/2001-, debiendo por ello formar parte de la actualización/revisión del “modelo de utilización del territorio y desarrollo urbano adoptados”, a que esta obligada la Revisión en Avance.

El sometimiento de la ordenación a dicho principio, se aborda por el Avance, mediante las regulaciones en proyecto, apenas aún sucintamente esbozadas y enunciadas, del Capítulos 2 y 3-Titulo I de las NNUU.

La justificación por el Avance, de “la sostenibilidad del modelo de utilización del territorio y desarrollo urbano adoptado, así como su viabilidad en función de las capacidades de iniciativa y gestión y las posibilidades económicas y financieras, públicas y privadas, en el término municipal”, exigida por la legislación autonómica, -art. 43 LSCM 9/2001-, se Avanza, en su vertiente, exclusivamente, económica, mediante Estudio/memoria de Viabilidad de 60pgs, mediante el que igualmente se quieren atender a las exigencias del –art.15.4-TRLS, 2/2008-, y -art.11-LRRRU 8/2013-

La sostenibilidad de los costes de creación y producción de nueva ciudad, y los de transformación, regeneración y rehabilitación de la existente, previamente producida, esta determinada por la propia sostenibilidad y volatilidad de los precios inmobiliarios de compra y alquiler de las edificaciones residenciales o económicas que en ella se levanten.

Los precios inmobiliarios de la edificación comprenden e integran tanto los de la propia edificación como los de la ciudad en que se levantan. El arrendatario o comprador urbano paga el coste o los precios de la ciudad al adquirir o arrendar viviendas o locales de actividad o negocio.

Las viabilidades, por tanto, económicas y Sostenibilidades urbanísticas, son dependientes de las capacidades de ahorro, crédito, endeudamiento y pago de los hogares y actividades, a los que la ciudad se destine, sostenibles en plazos inmobiliarios, y  de las corrientes y  flujos financieros y de crédito que se pongan o se encuentren a su disposición,.

Nos encontramos de hecho, aún en 2014, tras siete años, en el momento más duro y profundo de la crisis, parálisis, e inactividad inmobiliarias, con ajustes y caídas de precios inmobiliarios, forzadas por el rescate y  restructuración bancarias, derivadas del crac y colapso de 2007, que siguió al boom, de la expansión de crédito, de la década precedente, con sobreproducción, sobreprecios, sobreendeudamientos, y sobredeterminación inmobiliarios, especulados, de máximo riesgo y volatilidad, desencadenantes de la crisis sistémica, y determinantes de todo tipo de daños, que afectan a familias, estados y empresas, con tasas record de desempleo, quiebras de empresas y familiares, desahucios y desposesión de viviendas, morosidad y endeudamientos privados y públicos, de empresas, financieros, familias y estados, devaluaciones salariales, reestructuraciones y rescates bancarios, etc,…., con paradigmas y casuísticas municipales relevantes, en todos estos aspectos.

Las muy profundas e inequívocas  incertidumbres, que esta actualidad y el demoledor escenario del quinquenio atravesado proporcionan, son tratadas por el Avance, como pasajeras y desvanecibles circunstancias de atonía de mercado, y certezas de crecimiento futuro sostenido e ininterrumpido, durante los tres quinquenios que somete a planificación, 2016-2031, como único escenario, para el que no aporta fundamento solvente, congruente a sus previsiones, y sin alternativas.

Las afirmaciones y manifestaciones de sostenibilidad económica, del Avance, no contienen, por otra parte, mención o consideración alguna a las efectivas recuperación, sostenibilidad y crecimiento del empleo los salarios o el crédito, o a las capacidades de ahorro, crédito, endeudamiento y  pago de los hogares, por referencia a la creación y calidad del empleo, y a la formación de precios inmobiliarios sostenibles, adecuados a las rentas familiares, y sus sostenibilidades y evoluciones en el plazo inmobiliario, ni a las relaciones entre rentas familiares y salariales y precios inmobiliarios, destinatarias de las diversas transformaciones urbanísticas que se ordenan y proyectan, sin las cuales, resultarán, en su totalidad, inviables.

Se presume, además, al tiempo, del -“Plan como documento sin plazos ni inversiones predeterminados”, páginas 34-60-, renunciando a la identificación de necesidades reconocibles, atendibles, previsibles, definibles, no aplazables, financiables, coordinables, promovibles y programables, situándolo como instrumento que puede formularse  al margen de lo hoy abordable y viabilizable, dirigido por tanto, únicamente, a la expectativa, disponibilidad y espera del crecimiento y las transformaciones, añoradas y futuras, no programables, que se anhela tengan lugar, incluso las soñadas y especuladas, cuando estos puedan venir, cuando estos quieran llegar, como único propósito.

Sugerencias al AVANCE RPG97

La identificación y evaluación de las capacidades de hogares y empresas, de ahorro, crédito, endeudamiento y pago inmobiliario, sostenidos en plazos inmobiliarios, y las relaciones entre precios inmobiliarios y rentas familiares y de los hogares, con sus correspondientes indicadores de formación, evolución, seguimiento y viabilidad, y las de los flujos de crédito, no pueden estar ausentes de las justificaciones de sostenibilidad económica de las transformaciones urbanísticas que la revisión determine, sin cuya consideración, no cabe afirmación alguna de viabilidad de lo propuesto.

El plan urbano habría de encontrar justificación y sentidos en las necesidades y circunstancias presentes, de las que parte, que no puede limitar a la espera y anhelo del crecimiento pasado o exógeno que todo lo impulse y todo lo viabilice.

Serafín Sardina Vázquez. Arquitecto COAM 7538

Febrero 2014

Estructurantes versus Pormenorizadas

La diferenciación jurídica entre determinaciones/decisiones urbanísticas estructurantes, de plan general, o de “modelo”, y pormenorizadas, de los instrumentos de sus desarrollos, de aplicación del modelo, o habilitadoras de la “ejecución material”, con su trascendencia en la distinta protección jurídica de la decisión tomada, órganos/potestad/autoridad que las adopta, y mayores/menores exigencias del trámite/participación para adoptarlas/modificarlas, se remonta a las disposiciones del artículo 45.1 de la ley autonómica 9/1995 de “Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo”, junto con el propósito flexibilizador que las animaba, diferenciación que resulto ya recogida  en el Plan-1997 en Revisión, artículo 1.1.4 de sus NNUU, si bien en formas confusas que merecen ser revisadas, y que quedaría consolidada con su incorporación, artículo 35, a la vigente LSCM 9/2001.

No encierra, por tanto, novedad alguna este instrumento de sustantivación y flexibilización de la ordenación, del que dispondríamos desde hace casi 20 años, si bien son manifiestamente mejorables, las aplicaciones del Plan-1997 en Revisión, a los documentos de regulación, merecedores de mejor formulación revisada.

El Documento-Plan en Avance, que se propone, al parecer, como Plan de “Estructura”, y, sin embargo, pensamos que contradictoriamente, no de “¿Modelo?”, caracterizado por acoger o contener, “SOLO”, “determinaciones estructurantes”, declarando, expresamente, como uno de sus criterios básicos, directores de su elaboración, el de “exclusión”, o expulsión, “en todo cuanto sea posible”, de los contenidos pormenorizables de la ordenación, salvo los que se ¿juzguen?, “¿indispensables para construir la nueva ordenación propuesta?”,

“…..otro de los criterios presentes en la redacción del nuevo documento como es el de la incorporación al mismo sólo de las determinaciones estructurantes y de aquellas otras que se juzgan indispensables para construir la nueva ordenación propuesta, lo que se traduce en la exclusión del documento, para su traslado en cuanto sea posible a las Ordenanzas Municipales, de la regulación urbanística municipal de cualesquiera otros contenidos”.

y, aún sin conocer el completo alcance, radicalidad, o extremación, del planteamiento que se avanza, habría, al menos, cautelarmente, de mensurar, considerar, y razonar, los propósitos, virtudes y motivaciones de las compilaciones, integraciones, sistematizaciones y unidad, documentales, y de acceso, por las que optaron sus dos antecedentes, 1985 y 1997, que no cabe tener, sin más, por erróneas, desechables, o completamente desacertadas, bien al contrario, antes de predicar que la perdida de estas propiedades represente o incorpore alguna clase de mejora, o vaya más allá de la mera variación o alternativa sin virtud reseñable.

Nada explica el documento acerca del presunto daño o inconveniencia de ofrecer y mantener, una, siempre oportuna, funcional y deseable, compilación ordenada y sistemática, bajo criterios documentales y de accesibilidad unitarios, del conjunto de determinaciones de la ordenación urbanística, estructurantes y pormenorizados, generales y particulares, vigentes, en tiempos digitales, debiendo, por el contrario, esto es lo sugerido, promover y determinar, que tales compilaciones y  unidad de criterio y acceso, por el propio documento, o por su desarrollo, tengan lugar y se mantengan durante toda la vigencia del Plan.

Desintegrar, desmembrar o dispersar contenidos, en todo caso, siempre desagregados, en lugar de compilarlos, no aporta mayor claridad ni flexibilidad, ni otros beneficios apreciables o contundentes, que no sean las posibles reducciones de los plazos de producción de la revisión en tiempos de escasez.

Identificar la completa integridad de los contenidos estructurantes no resulta tampoco, siempre, completamente posible, salvo en los casos de reproducción de respuestas previamente experimentadas, sin desplegar y explorar la ordenación integra, incluyendo su pormenorización y detalle, respecto de las que se abstraen.

Sobre cuales acaben por ser los contenidos estructurantes de la revisión, el propio avance es titubeante, manteniendo interrogantes no resueltos, ni al emprender la revisión, ni aún tras tres años de trabajos, como es el caso de los vinculados a la regeneración y renovación urbanas, -OP-V1, páginas 103-330-.

Al mismo tiempo, alejar y separar los contenidos o condiciones generales, los que resulten de aplicación en toda la jurisdicción municipal, del tiempo, formación y documentos de la ordenación general, aún cuando se trate de pormenorizaciones del modelo, abunda, sin duda, en una visión incompleta de la misma, restándole claridad e impidiendo valorarla adecuadamente.

Serafín Sardina Vázquez. Arquitecto COAM 7538

Febrero 2014

3 Sostenibilidades, 3

Tanto los documentos de estrategia, como los diagnósticos y expositivos, declarativos de propósitos e intenciones, de la ordenación en avance, tratan y consideran las 3 sostenibilidades, la social, la económica y la ambiental. No siendo este ya, de hecho, desde hace más de dos décadas, sino un lugar común, que se remonta al Informe Brundtland (1987), de más de 25 años: “Satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las oportunidades de las generaciones futuras de satisfacer las propias”, y aún cuando ni lo trate ni lo registre el Plan que se Revisa, su tratamiento en el nuevo Plan Revisado habría de resultar completo.

El contenido propositivo del avance, omite y excluye, sin embargo, consideraciones sobre sostenibilidad social, homologables a las que si efectúa para la ambiental, más reguladas, y, parcialmente, para la económica.

Así, el capitulo 3, del Título 1. “Régimen jurídico e instrumentos de Desarrollo”, del avance de Normas Urbanísticas, –pg8/87- se ocupa de los: “INSTRUMENTOS PARA GARANTIZAR LA SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL Y ECONÓMICA”, con notoria y llamativa ausencia y exclusión de los relativos a la sostenibilidad SOCIAL, sin que tal omisión, creemos, aparezca sostenida o justificada en ninguna parte.

Las contribuciones, sin embargo, a la sostenibilidad social, o en materias de sostenibilidad social, de las ordenaciones urbanísticas, y en modo particular de las generales, no sólo no faltan, sino que, algunas de ellas, sólo pueden ser por éstas provistas y previstas.

Entre las contribuciones de la ordenación urbanística a la sostenibilidad social, encontramos, entre otras, las referidas a la corrección o generación de desequilibrios y desigualdades territoriales, las áreas y barrios vulnerables, la accesibilidad a la vivienda, las relaciones entre rentas de la población y precios inmobiliarios, las de protección de la vivienda, costes de la vida urbana, pobreza energética, parque de vivienda en alquiler, equipamiento social de vivienda, redes públicas de vivienda, movilidad pública o provisión y localización del empleo, morbilidades urbanas, etc,…

Sugerencias al AVANCE RPG97

Identificar y reseñar, expresamente, para su incorporación al contenido regulador y a las determinaciones del Plan, los instrumentos urbanísticos mediante los que se promueva y contribuya a la sostenibilidad social, con especial e ineludible referencia a los ya establecidos por las legislaciones básica estatal y autonómica.

Serafín Sardina Vázquez. Arquitecto COAM 7538

Febrero 2014

Corona ESTE, Metropolitana

Tras 24 años de Estrategia y 16 de Plan, 140.000 viviendas planeadas, 630 ocupadas.

14.000+15.000+15.400+22.235+48.000+12.500+12.600=139.735 viviendas.

Cañaveral+Cerros+Ahijones+Berrocales+Valdecarros+Valdebebas+Centralidad Este,

¡”630 de, 140.000 viviendas, tras 16 años de Plan”!

De las ¡”140.000”! viviendas planeadas por el “Crecimiento al límite”, del PG1997, en los 7 Sectores Residenciales, jurisdicción del municipio capital, en la 1ª Corona Metropolitana, exterior a la M-40, y a la M-45, e interiores a la M-50, los 7, con ordenación pormenorizada, -plan parcial-, aprobada, al concluir 2013, 31/diciembre/2013, tras más de 16 años de vigencia del Plan en revisión, tan solo se encuentran otorgadas licencias de 1ª ocupación para ¡”630”! viviendas.

Apenas otro <5%, 6.720, se encontrarían en producción, con posibilidad de ocuparse y entregarse al uso a lo largo de 2014, o en el primer tercio de 2015, tras 18 años de Plan.

Apenas un ¡5%!, de las viviendas planeadas, por el “crecimiento al límite”, habrán resultado producidas, tras ¡17 años! de vigencia del plan, y 21 desde que este fuera avanzado en 1993, sin que quepa, aún prever, un cambio próximo significativo de esta situación.

Al proyecto de extinción, de lo rural no protegible, de la jurisdicción municipal, para consolidar una jurisdicción exclusivamente urbana, en lo no protegible, se le ha concedido, recientemente, -agosto de 2013-, una prórroga de otros 16 a 20 años, 5 mandatos o cuatrienios, hasta 2031 a 2035, que el avance de revisión general en curso se propone consolidar, sin reconsideración de ninguna clase, de sus previsiones, estructura, determinaciones, pormenorizaciones, ritmos o contenidos, sin atención a los requerimientos de escala, o a los problemas urbanísticos, hasta la fecha ya generados, que acumula, especulando, para ello, con tres quinquenios de crecimiento sostenido, ininterrumpido, del PIB municipal, regional y nacional, y la creación de actividad y empleo capaz de reducir significativamente el desempleo, recuperar la población perdida, y ocupar, sustentar y proporcionar solvencia económica a nueva población migrante adicional, que supla la ausencia de crecimiento propio vegetativo, en cuantía no inferior a ¡350.000 habitantes!, que sobrevendría a la entrada en vigor del nuevo Plan, a partir de 2016, y durante su nueva dilatada vigencia, que para estos sectores llegaría a acumular, desde su primer avance en 1993, y aprobación inicial de 1995, más de 40 años, población y crecimientos que habrían de añadirse, a las que dieran justificación, a otras tantas operaciones urbanísticas, de impresionante capacidad, aún por emprender o consolidar.  

Capacidades Cuatrienales 1993-2013

Hasta alcanzar tan definitivos grados de inejecución, por sobredeterminación urbanística del crecimiento, la ciega escalada de formulación consecutiva de instrumentos de pormenorización para la transformación del rústico en urbano, produjo los siguientes ritmos cuatrienales de capacidad, con grados de sobredeterminación e  inejecución progresivos, que prosiguieron, sin detenerse, incluso ya alcanzado el crac y colapso  inmobiliarios de 2009:

3º Cuatrienio PG85, 1993-1997:

       Montecarmelo+Tablas+Sanchinarro+Carabanchel = 47.519 viviendas

1º Cuatrienio PG97, 1997-2001:

       Barajas+Vallecas+Butarque+ArroyoFresno = 33.882 viviendas

2º Cuatrienio PG97, 2001-2005:

      Cañaveral+Valdebebas+Ahijones+Berrocales = 64.135 viviendas

3º Cuatrienio PG97, 2005-2009:

      Valdecarros = 48.000 viv

4º Cuatrienio PG97, 2009-2013:

     Cerros+Centralidad-Este = 27.600 viviendas

Del 3º Cuatrienio del PG1985, aprobados en 1995, tras 18 años, quedan aún parcelas inedificadas en Montecarmelo y las Tablas, para cerca de 2.000/47.519 viviendas.

Del 1º Cuatrienio del PG1997, aprobados en 1999, tras 14 años, quedan aún parcelas con edificación por concluir o inedificadas, para más de 11.000/33.882 viviendas.

Del 2º Cuatrienio del PG1997, aprobados en 2003/2005, tras 8 años, quedan aún parcelas por urbanizar, con edificación por iniciar o inedificadas, para más de 59.454/64.135 viviendas.

El 3º y 4º cuatrienios, tras 6 y 2 años de sus aprobaciones, aún no han iniciado la transformación.

2003, el año clave de producción de los “PAUs”, y de formalización de iniciativas de transformación de rústico, del “crecimiento al límite”, hoy aún inemprendidas o incompletas, que desbordaran las necesidades, no fue un año más. Fue el año en que el crédito y el consumo entran en aceleración, el boom inmobiliario se tornará acentuadamente especulativo, los productos financieros de ocultación de riesgo proliferaran, se hundirán los tipos de interés, y se desatará la ya irrefrenable euforia, hasta el punto de colapso en 2007, y el reconocimiento del daño sistémico en 2010.

Hacia finales de los 90 las generaciones más numerosas de madrileños, las nacidas del “baby-boom” y el éxodo rural, las que alcanzarán las edades de jubilación en el periodo del plan revisado -2016-2035-, alcanzaban y retrasaban las edades de emancipación, nutriendo las demandas de nuevos barrios, satisfechas en los “PAUs”,-95-99-, en la 1ª década del 3º milenio.

Con la producción habida, hoy disgregada y dispersa, ni siquiera habrían podido consolidarse, en su integridad, los barrios concebidos en 1989, en la revisión del programa de actuación en el primer cuatrienio de vigencia del PG1985, “los PAUs”, planteados en el avance de revisión de 1991, y finalmente tramitados  en 1993, mediante modificaciones de PG1985, ejecutados en el despegue del boom, incorporando al mayor, Vallecas, al 1º cuatrienio del Plan-1997 revisado. La total integridad del colosal “Crecimiento al Límite”, ha excedido largamente de las posibilidades de crecimiento urbano constatadas, sin que tan tremendo hecho haya proporcionado al Avance las reflexiones sobre la entidad y alcance de lo sucedido, consecuentes.

¿Planes de transformación sin crecimiento?

Sin necesidad de excluir apuestas estratégicas de aún más largo plazo, ni futuros urbanizados para la corona municipal metropolitana, las constataciones aportadas por la espectacular disponibilidad de crédito, alza de precios y afluencia migratoria, de la irrepetible década, culminada en 2009, habrían de conducirnos y situarnos en la inexcusable mejora de los fundamentos de las nuevas previsiones de realización, entre 2016 y 2035, de lo que no fue posible realizar entre 1997 y 2013, y en las consecuencias de ficcionar, mediante instrumentos ejecutivos para la transformación, y no por libres exploraciones o ensoñaciones utópicas, futuros no pronosticables, que propicien la ocultación de riesgos, en lugar de su conocimiento por constatación de necesidades atendibles, y muevan a comprometer inversiones, endeudamientos, regimenes jurídicos, y transformaciones urbanísticas, que no cabe completar, culminar, ni consolidar, o para las que no haya retorno, por falta de mesura o medida.

¿Cuáles son, o han sido, los beneficios o las motivaciones para anticipar planes de transformaciones y crecimientos urbanísticos, a las constataciones de crecimientos poblacionales o económicos,  efectivos, consolidables?

¿Pueden los planes de crecimiento, sin crecimiento, generar crecimiento o ruina?

Algunos Problemas Urbanísticos  de transformar sin crecimiento

Cada uno de los 7 sectores,  aún por habitar, edificar o urbanizar, con plan parcial aprobado, en la jurisdicción madrileña de la 1ª corona metropolitana, ofrece su particular problema urbanístico en el repertorio de los originados por el grado de transformación producido en ausencia de crecimiento poblacional o económico.

Cuando la serie de crecimientos precedentes, incorporados al NPG97, los 6 nuevos barrios originados mediante PAUs, establecidos por modificaciones ¡puntuales! del plan de 1985, avanzados por la revisión iniciada en 1989, tras su primer cuatrienio de vigencia, concretada en el avance de revisión de la alcaldía Sahagún, de 1991,  formulados en 1993 y aprobados entorno a 1995, o pospuesto a 1999, se encuentran aún hoy, tras 18 años, por culminar, la mitad de ellos, su consolidación, Montecarmelo, 8.547, con problemas de empadronamiento y un 15% por promover, Arroyo Fresno de 2.754, que iniciaría su edificación en 2014, y el gigante Vallecas, de 28.000 viviendas, con 3.000 aún hoy por terminar, y 4.000 aún hoy por promover, en 2003-2005, hace 10 años, son abordadas, contemporáneamente, en esta 1ª Corona Metropolitana, la urbanización para casi 50.000 viviendas, como unidades de ejecución únicas, de 12.500, 14.000 y 22.235 viviendas.

Valdebebas -12.500-, ya urbanizado, el único con edificación terminada, consolidará, en 2014, la edificación de menos de 4.700 de sus 12.500 viviendas, ya urbanizadas, menos de un 40%, casi en su totalidad protegidas,

Cañaveral -14.000-, ya urbanizado, el único no afectado por las sentencias, con menos de un 20% de sus 14.000, apenas iniciadas en 2013, todas protegidas, no consolidara ocupantes hasta 2015, somete a revisión su espacio de centralidad comercial.

En los ya urbanizados, con dificultades para la promoción de edificación en tamañas magnitudes o sin precios asequibles de protección pública, las inversiones hundidas, en perdidas, sin rendimiento, retorno ni circulación próximos, gravan, ineludiblemente, a sus financiadores y la viabilidad y precios de las promociones por emprender, y a las capacidades de reinversión cautivas.

La dispersión de lo consolidado y la falta de edificación y residentes en urbanizaciones de tamaño distrital, someterán a sus nuevos residentes a un indeterminado periodo de no ciudad, un distrito discontinuo, débilmente habitado, sin perspectivas próximas de consolidación, con sobrecostes de los servicios públicos, e imposible implantación de dotaciones publicas o privadas sostenibles.

Con las edificaciones que hoy se promueven en ámbitos que solo podrán consolidar en 1/3 de su capacidad urbanizada, postergada la edificación de los 2/3 por edificar, podían haberse formado uno o dos barrios, completamente consolidables.

Berrocales -22.235-, más acentuadamente, y el propio Ahijones, -15.400-, mas débilmente, con el 100% de la urbanización iniciada en 2007, interrumpida, sin concluir ni reemprender, podría haber consolidado y completado un barrio con la inversión hundida en urbanización, ni completada, ni completable en un futuro próximo. La transformación del precedente estado rural es en ellos irrrecuperable. Los intentos de retomar la producción en 4 fases van acompañados de una profunda retrocesión del proyecto urbanístico de edificación por manzanas, con la multiplicación por 4 de las fracciones o unidades adjudicables y la división en 4 de los tamaños de promoción resultantes para satisfacer la participación de todos los propietarios en cada una de las 4 fases, con deterioro del resultado urbano y el producto inmobiliario general.

Las inversiones hundidas, en perdidas, cautivas, sin rendimiento, retorno ni circulación próximos gravan, ineludiblemente, a sus financiadores, limitando y restringiendo sus posibilidades de reordenación y adecuaciones al presente o futuros, y la viabilidad del desarrollo y la de los precios y promociones por emprender, y las capacidades de reinversión cautivas.

Valdecarros -48.000-, Los Cerros -15.000-, y la Centralidad del Este -12.600-, 75.600 viviendas, 200.000 habitantes, con órganos de gestión constituidos y detalladas ordenaciones aprobadas, desconectadas de necesidades o demandas productivas viabilizadoras, presentes y aún futuras, convertidos en activos inmobiliarios en perdidas, que accedieron al régimen urbanístico activador de la elevación de valores de garantía financiera e hipotecaria, hoy hundidos, y durablemente ilíquidos e irrealizables, bloqueando todo proceso de revisión y reestabilización productiva.

Sugerencias al AVANCE RPG97

1.    No renunciar a concebir y concertar la mejor estrategia y el mejor futuro para la corona metropolitana en la jurisdicción municipal, ni a mensurar y escalar el crecimiento, con las revisiones que merezca.

2.    Introducir consideraciones estructurantes de escala y requerimientos de escala, y de gobierno de escala, en las ordenaciones metropolitanas, de suficiencia urbana, dimensión de ciudades completas, -new-towns-,  y/o distritos completos autosuficientes.

3.    Identificar, reconocer e inventariar los problemas urbanísticos derivados del emprendimiento inconcluible, descontextualizado y sobredimensionado.

4.    Estudiar y analizar las Limitaciones al emprendimiento simultaneo de transformaciones urbanísticas, inconcluibles, o que no puedan culminarse, o no puedan, con verosimilitud, acreditar que puedan consolidar piezas urbanas completas, o partes congruentes de ciudad consolidada, en plazos biográfica o poblacionalmente asumibles.

5.    Vincular las transformaciones urbanísticas de dimensión distrital o suficiencia urbana, a la efectiva existencia de pobladores, a sus capacidades económicas, origen y características sociales.

6.    Establecer la acción pública para consolidar, equilibrar y completar lo ya emprendido, rescatar lo inemprendible, y determinar la revisabilidad de lo no realizado ni realizable.

7.    Valorar la formación de grandes espacios libres de edificación, forestables, estructurantes, de escala metropolitana, interiores a la aglomeración metropolitana de la 1ª corona, en la jurisdicción madrileña, de 15 a 20 Km2, favoreciendo la compacidad de las áreas ocupadas por la edificación.

8.    Si la sostenibilidad tienen ya, condición legal de estructurante, no cabe mantener ni perseverar en su vulneración por lo pormenorizado, y su evaluación  y adecuación, habrán de integrar los contenidos del Plan.

9.    Integrar los indicadores de crecimiento, poblacional, de empleo, económicos y urbanos,  y de flujos de producción y transformación urbanística, desde el otorgamiento de regimenes urbanísticos, hasta la ocupación y utilización de lo edificado, entre los de condición legal estructurante y de seguimiento del Plan, conforme al proyecto de nuevas NNUU, y al Plan de estructura.

Serafín Sardina Vázquez. Arquitecto COAM 7538

Febrero 2014